Trevi: «la forte pression vers des habitations plus durables devient inabordable pour le Citoyen Moyen»

05/07/2023 - Actualités

Le TTM du deuxième trimestre 2023 confirme que le marché immobilier est, de manière générale, en mode pause. En particulier, le nombre de demandes des personnes souhaitant investir diminue. L’offre de biens sur le marché immobilier belge – habituellement un marché d’habitations – augmente de 17% pour les maisons et de 10% pour les appartements. Un nouvel équilibre entre l’offre et la demande s’établit lentement mais sûrement après deux années atypiques dans le secteur. Les agences Trevi constatent une baisse des prix des maisons de 4 à 5% et des appartements de 3,5% en moyenne.

Cette tendance reflète le changement dans le comportement des acheteurs, qui prennent plus de temps pour comparer les biens et évaluer leurs ressources financières avant de s’engager dans un achat. Les négociations se sont également intensifiées, avec une plus grande pression sur les vendeurs. En outre, le score PEB (certificat de performance énergétique) divise le marché en deux catégories en termes de délai de vente et d’options de négociation. Les biens en bon état avec un score PEB « C » ou supérieur sont vendus en moyenne après 5 semaines et peuvent descendre jusqu’à 5% en dessous du prix demandé. Les biens nécessitant des travaux de rénovation plus importants ou disposant d’un score PEB « D » ou moins sont vendues en moyenne après 3-4 mois et peuvent descendre à 10% en dessous du prix demandé. Enfin, il y a aussi une demande croissante pour les biens à louer : 6% de plus pour les maisons et 4% d’augmentation pour les appartements.

Un écart croissant entre le marché de l’immobilier en Flandre et à Bruxelles & en Wallonie 

Les agences Trevi indiquent des différences sur le marché immobilier entre la Flandre, Bruxelles et en Wallonie au deuxième semestre 2023. Si le marché à Bruxelles et en Wallonie reste relativement stable, l’obligation de rénovation ralentit la dynamique du marché en Flandre.

Depuis le 1er janvier 2023, les acheteurs en Flandre sont obligés de rénover le(s) bien(s) dont ils deviennent propriétaires si ces derniers ont un score PEB de catégorie « E » ou inférieur, afin d’atteindre un score PEB « D » ou supérieur, et ce dans les 5 ans suivant l’achat. A Bruxelles et en Wallonie, il n’y a pas d’obligation de rénovation lors de l’achat d’une maison.  

Kim Ruysen, managing director chez Trevi déclare: «Il est évident que l’accès au marché résidentiel est devenu plus difficile. Les jeunes ou les couples qui veulent acheter une première habitation se heurtent souvent à l’inaccessibilité des biens sur le marché actuel. Le problème se pose dès l’établissement du budget d’achat. Il faut disposer d’une somme conséquente pour pouvoir acheter une habitation aujourd’hui, qu’il s’agisse d’un immeuble existant ou d’une nouvelle construction. Le coût d’achat est plus élevé pour les bâtiments neufs ou les bâtiments ayant un score PEB «A», «B» ou «C», mais pour ces biens l’acheteur est dispensé de l’obligation de rénovation applicable en Flandre. C’est souvent différent pour les biens plus abordables ayant un score PEB « D » ou inférieur. L’obligation de rénovation en vigueur dans le Nord du pays s’applique à ces bâtiments. Les acheteurs doivent donc prévoir un budget supplémentaire pour payer les rénovations. Actuellement, il y a une rivalité entre l’efficacité énergétique et l’accessibilité des logements. Nous demandons donc au gouvernement de temporiser les exigences vers une mode de vie toujours plus durable afin de permettre aux familles de continuer à acheter une habitation dans un proche avenir.»

Autres tendances qui influencent le marché

Comme le coût d’une habitation devient trop élevé pour beaucoup de gens, nombreux sont les non-propriétaires qui cherchent une solution (temporaire). Il y a trois grandes tendances : ceux qui quittent la ville, ceux qui prolongent la location et enfin ceux qui optent pour la colocation.

La première solution est de quitter la ville pour trouver une habitation à un prix raisonnable. De plus en plus d’acheteurs provenant du Brabant wallon et de Bruxelles s’orientent d’ailleurs vers la province du Hainaut, où les biens sont plus abordables. De plus, un nombre croissant de personnes restent plus longtemps sur le marché locatif. En conséquence, les loyers continuent d’augmenter. Les loyers constatés par les agences Trevi sur le marché immobilier ont augmentés en moyenne de 10%, du dernier semestre de 2022 au deuxième semestre de 2023. Enfin, un plus grand nombre de personnes optent pour le co-living afin de vivre à un prix abordable près de leur lieu de travail, souvent en ville. Ce sont surtout les jeunes professionnels qui sont attirés par ce mode de vie.

Des perspectives positives 

«Les vacances d’été écourtées à Bruxelles et en Wallonie garantissent que le marché immobilier restera moins longtemps à l’arrêt que d’habitude. De plus, nous constatons que le marché commence à s’adapter à la nouvelle situation liée à la hausse des taux d’intérêt. Les premiers ajustements de prix sur les biens énergivores et nécessitant des rénovations sont acceptés par le marché. Nous nous attendons également à ce que les investisseurs reviennent lentement sur le marché en raison d’un manque de bonnes occasions d’investissement en dehors de l’immobilier. L’immobilier reste un bon investissement, comme le montrent les chiffres de la Banque Nationale de Belgique. La valeur d’une habitation triple toujours sa valeur sur une période de 50 ans.», poursuit Kim Ruysen.

«Le plus grand défi pour le marché immobilier dans les mois et les années à venir est de réconcilier économie et écologie. Concrètement, nous devons nous assurer qu’habiter dans des logements abordables va de pair avec la transition énergétique.», conclut Kim Ruysen.

Evolution du Trevi Trust Monitor jusqu’au deuxième semestre de 2023

A l’attention des rédactions

Le Trevi Trust Monitor (TTM) est un baromètre de confiance du marché immobilier basé sur les avis des 35 agences Trevi réparties à Bruxelles, en Flandre et en Wallonie.

Plus précisément, le TTM est calculé à l'aide de plusieurs questions portant sur quatre composantes, à savoir : 

1. L'évolution des demandes des acheteurs potentiels (pour usage personnel) et des investisseurs ;
2. La demande pour les différents types de biens (appartements de 1, 2 ou 3 chambres ou plus et maisons de 3, 4 ou 5 chambres ou plus) ;
3. La prévision de l'évolution des prix des maisons (avec jardin), des appartements et des terrains à bâtir ;
4. La prévision du volume de transactions par type de bien (maisons, avec ou sans jardin, appartements et terrains à bâtir).

À l’attention des rédactions :

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